경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다.
강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 합니다.
(1) 강제경매신청서 작성 요령
강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.
①
채권자와 채무자의 성명과 주소
②
집행법원
③
부동산의 표시
강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.
④
강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다.
⑤
집행할 수 있는 일정한 집행권원
집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당합니다.
(2) 첨부서류
강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.
①
집행권원의 집행력 있는 정본
②
강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능), 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 이에 해당합니다.
③
부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
④
부동산목록 10통
⑤
수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임)
⑥
대법원 수입증지 부동산 1개당 2,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
⑦
등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
⑧
비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.
2. 경매개시결정/경매신청기입등기의 촉탁
▷ 경매개시 결정
법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제집행의 요건, 집행개시의 요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 합니다. 신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 신청이 각하될 수 있습니다.
임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 합니다.
▷ 경매개시결정 기입등기의 촉탁
법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시결정의 기입등기를 합니다.
▷ 경매개시결정문의 송달
법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다. 임의경매의 경우에는 경매개시결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만, 실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.
▷ 입찰준비
법원은
①
부동산의 표시,
②
부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술,
③
등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것,
④
낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 입찰물건명세서를 작성하고,
이를 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 됩니다.
이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치합니다. 입찰물건명세서는 입찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저입찰가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도입니다. 3-4회의 입찰기일 및 낙찰기일을 일괄하여 지정한 경우에도 입찰물건명세서는 매입찰기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 됩니다.
3. 최초 경매기일의 지정ㆍ법원개시 및 신문공고 * 이해관계인에게 통지
입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고합니다.
신문공고일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정됩니다.
또한 이해 당사자들에게 기일전에 통지하여 인식할수 있하고 있습니다.
4. 최종 경매기일
최고가 입찰자와 차순위 입찰신고인을 결정합니다.
유찰시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 다시 지정합니다.
소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구를 합니다.
구 민법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새롭게 개정이된 민법에서는 법원이 정한 배당 요구의 종기일까지만 배당 요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당 요구의 종기는 경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정하되, 종기는 첫 매각 기일 이전의 날로 정하게 됩니다.
농지취득자격증명 제출을 합니다.
낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출합니다.
5. 낙찰기일(경락의 허부 결정의 선고)
(1) 낙찰허가결정기일 최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일내에 낙찰허가결정
낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고합니다. 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 있는 경우에는 1주일이내에 이해 관계인이 경매계에 항고장을 제출해야합니다.
-> 낙찰 불허가 결정 사유
가) 농지취득자격증명원 미제출시
나) 입찰절차상 중대한 하자 발생시
다) 입찰목적물에 중대한 하자 발생한 경우
(2) 낙찰허가확정
낙찰허가 결정후 7일내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정됩니다. 채무자·소유자 또는 낙찰자가 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있습니다. 채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다. 낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기각 확정일까지의 법정이자(연 25%)의 한도에서(법정이자가 보증을 초과하면 보증의 한도에서) 반환청구하지 못합니다.
6. 대금납부기일(대금지급기일의 지정및 통지)
낙찰허가확정일로부터 25일 내지 30일후 지정됩니다. 항고, 재항고가 기각되어 사건기록이 경매법원에 송부된 후 2주일 이내에 지정됩니다.
낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능합니다.
※ 민법이 새롭게 개정이 되면서 법원에서는 대금 지급 기한을 정하고 낙찰자는 법원이 정한 대금 지급 기한 내 언제든지 납부가 가능합니다.
지정된 납부기일에 납부하지못하면 재경매기일 3일전까지 납부합니다.
계산:(잔대금+지연이자+광고료+송달료)
차순위 입찰자가 있는경우 차순위 입찰자가 대금을 납부 할 수 있습니다. 잔대금 납부 후
가) 채무자,소유자,경매개시결정이후의 점유자를 상대로 6개월내 인도명령신청을 할 수 있습니다.
(인도명령 결정무, 송달 확정증명원).
나) 명도소송 신청을 할 수 있습니다.(점유이전 금지 가처분 한 후에)
7. 재경매와 특별매각조건
잔대금을 납부하지 않은경우
- 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 됩니다.
- 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없습니다.
특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 됩니다. 신문공고, 또는 경매계에 확인합니다.
8. 배당기일/ 경매종결
낙찰대금완납후 14일내 배당기일 지정
-
배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치합니다.
-
배당금에 이의가 있는 경우 배당기일날 그 즉시 구두 또는 서면으로 즉시이의신청하고 1 주일 이내에 소 제기
접수증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출합니다.
-
모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수합니다. 반드시 이의 그자리에서 즉시해야 효과가 있습니다..
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잔대금을 납부하지 않은경우
가) 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 됩니다. 나) 전 낙찰자는 입찰에 참여 할 수 없습니다.
특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 됩니다. 신문공고, 또는 경매계에 확인합니다.
9. 소유권이전등기 촉탁및 인도명령
소유권이전등기촉탁
낙찰자가 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기, 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 다만, 그 등기와 말소의 비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 집행법원은 비로소 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.
인도명령
낙찰자가 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금완납 후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.
