(1) 소유권 이전 낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸합니다.
효력이 소멸하는 최선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저 경료된 지상권·임차권·가등기·가처분 등의 등기는 소멸하지 않습니다.
낙찰된 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하여 그보다 먼저 주민등록 전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(흔히 세입자라고 합니다)이 있을 때에는 그 임차 보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있으므로 주의하여야 합니다.
예컨대 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜가 1990.1.1이고 그보다 앞선 1989.10.1임차인 갑(甲)이 주민 등록전입신고를 마치고 거주하고 있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우에 갑은 낙찰자에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 있기 때문에 그가 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 아니하는 한 낙찰자가 별도로 갑의 임차보증금을 인수하여야 합니다.
최선순위의 저당권이 설정된 날짜 보다 나중에 전입신고를 한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
소유권이전등기 및 효력이 소멸된 저당권이나 가압류의 말소등기를 위하여는 심사숙고 끝에 정한 입찰가로 소신있게 응찰했으나 최고가가 되지 못했을 경우 차순위로 입찰신고를 해두는 한번의 기회가 더 있다. 최고가 입찰자가 대금을 내지 않으면 차순위입찰신고인을 새 낙찰자로 정하고 매수기회를 주게 된다.
입찰법정에서는 순간적으로 신고여부를 결정해야 하는데, 혹시나 하는 생각으로 무조건 신고해서는 안된다.
차순의 입찰신고는 최고가 입찰자 이외의 입찰자중 최고가에서 그 보증금을 뺀 액수 이상으로 쓴 입찰자중 한 사람이 할 수 있다.
3순위 이하의 입찰자라도 2순위가 차순위 입찰신고를 하지 않으면 차순의 입찰신고인이 될 수 있다.
차순위 입찰신고인이 되면 낙찰자가 대금을 납부하거나 경매가 취소되기 전까지는 빠르면 1개월, 길게는 6개월 이상 보증금을 찿을 수없는 부담이 따르므로 신중히 결정해야 한다.
차순의 입찰신고는 최고가와 나의 입찰가의 차이가 크고, 최고가가 너무 높아서 대금납부를 포기할 가능성이 있을 때 하는 것이 좋다.
반드시 차순의 입찰신고를 할 만큼의 가치가 있는 물건인지를 판단하고 응해야 한다.
최고가 입찰자가 대금을 마련하지 못했거나 이익이 없음을 알고 대금납부를 못한경우, 농지의 경우 낙찰기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못해 자격을 상실하면 차순위신고인에게 매수 기회가 오는 것이다.
(2) 소유권이전등기 말소촉탁에 필요한 서류
1. 부동산목록(원본1통,사본4통)
2. 등록세,교육세 납부영수증(영수필확인서 및 영수필통지서), 계산내역서
3. 주택채권매입필증 및 계산서
4. 토지 및 건물 등기부등본(토지,건물 원본1통,사본4통)
5. 토지대장(공시지가가표시된것), 건축물관리대장
6. 낙찰자주민등록등본 (원본1통,사본4통)
7. 법인등기부등본(낙찰자가 법인인경우)
(3) 소유권이전등기촉탁신청 절차
① 낙찰
② 잔금납부
해당법원 담당계에 가서 잔금입금표를 받아서 법원내에 있는 은행에 잔금 납부 하시고 법원보관금 영수증서 받습니다.
1. 해당 법원 구내은행에서 구입 => 신청서에 첩부
2. 우표3,020원×2회분 => 신청서 겉지에 클립으로 고정
※등기필증을 주소지로 교부받고 싶은 경우 3,020원
추가 제출(등기필증 교부방법을 구두로 의사전달)
⑩ 신청서 제출
해당 법원 민사집행과(경매계)에 접수
⑪ 등기명의인 기입등기확인
※1주일 후에 대법원 홈페이지에 인터넷 등기소를
통해 등기명의인(낙찰자)의 기입등기 확인
⑫ 등기필증교부
1. 2주후에 담당계에 전화로 확인 후 등기필증 찾으러 감
2. 우편송달 신청한 경우 - 2주후 주소지로 등기도착
3. 등기소 출석하여 등기필증 교부방법
본인-부동산등기 접수장의 수령인 난 및 등기필증수령 영수증에
서명 또는 날인 후 교부
대리인-본인의 인감증명서, 위임장 첨부
(※주의 : 등기소에서 5일간 보관 후 법원으로 송부되므로
해당 등기소에 전화 후 방문 하십시오.)
(4) 등기비용 등 제세공과금
경매낙찰뒤 소유권 이전시 부담해야 하는 등록세, 취득세 등이 있습니다.
경매로 취득하고 소유권이전 등기신청을 할 때의 비용은 매각대금을 기준으로 등록세(3%), 취득세(2%), 교육세(등록세의 20%), 농어촌특별세(취득세의 10%),
채권매입비(과표액의 2-7%), 인지세(경낙가 기준으로1만원-35만원),
등기말소비용(1건당 18000원) 등과 법무사 비용 등을 계산하면 매각대금의6.5%정도 소요됩니다.
취득세는 부동산소재지 관할 행정관청(시/군/구)에 내는 지방세로 잔금지급일이나
등기한 날로 부터 30일 이내에 납부해야 합니다. 채권구입비는 등기를 하기 위해
제1종 국민채권을 사는데 드는 비용입니다.
